Noul cod de urbanism. Modificările importante pentru cine își construiește casă la țară

Un nou Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) a intrat în vigoare în 25 august, aducând schimbări importante pentru cei care vor să construiască la țară, să renoveze sau să intre în legalitate cu o construcție existentă. Pentru proprietari, procedurile se simplifică mai ales în cazui caselor din mediul rural, fără a se relaxa însă cerințele de siguranță sau regulile urbanistice. Iata reglementările importante, explicate pentru casa-gradina.ro de un specialist în domeniu.

Notificare în loc de autorizare a construcției pentru casele mici de la țară

Una dintre cele mai discutate schimbări este procedura simplificată pentru anumite imobile din mediul rural care vor putea fi ridicate fără autorizație de construcție. “Se scurtează drumul, nu proiectul. Întâi să fim exacți la ce case se aplică, pentru că aici este indusă lumea în eroare. Condițiile din lege trebuie îndeplinite toate deodată, nu doar una din ele”, spune arhitectul Alin Ionescu, Certified Passive House Designer și fondatorul Inhabit Studio.

Potrivit art. 294 din noua lege, este vorba despre locuința unifamilială singură, cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu maximum 150 mp desfășurați, în intravilanul din mediul rural, cu respectarea regulamentului local de urbanism (retrageri, procent de ocupare a terenului, înălțime, materiale e.t.c.). Aceeași prevedere se aplică și în cazul caselor fără etaj și fără mansardă locuibilă.

Dar construcția în baza notificării, în loc de autorizație, este admisă doar dacă există pentru imobil un proiect tehnic furnizat de autorități sau un proiect individual făcut de un arhitect cu drept de semnătură. Acest proiect privat este obligatoriu să fie realizat cu ingineri de structuri și de instalații și să respecte Ghidul de arhitectură pentru încadrarea în specificul local emis de Ordinului Arhitecților din România pentru zona respectivă.

Altfel spus, procedura este mai scurtă din punct de vedere administrativ, dar cerințele privind siguranța construcției și amplasarea ei pe teren și în arhitectura locală rămân, explică arhitectul Alin Ionescu.

Practic, se elimină autorizația de construire ca document separat, cererea și dosarul aferent, circuitul clasic al unor avize prin certificatul de urbanism pentru construire și verificarea tehnică a proiectului de către un verificator atestat. În schimb, proprietarul are în continuare nevoie de arhitect, proiect și documentații tehnice. Sunt necesare studiul geotehnic și cel topografic, iar proiectul trebuie adaptat terenului pe care urmează să fie construită casa. Chiar și un proiect-tip trebuie verificat și adaptat la situația concretă a terenului.

Un proiect tehnic de execuție cu un conținut simplificat trebuie anexat notificării. Se plătesc taxe și pentru procedura simplificată, dar la jumătate din taxele obișnuite pentru autorizare. După finalizarea casei, sunt necesare identificarea investiției, recepția la terminarea lucrărilor, înregistrarea în Registrul Național al Construcțiilor și apoi înscrierea construcției în cartea funciară, la fel ca în cazul imobilelor ridicate în baza autorizației de construcție.

Pentru proprietar, o altă schimbare așteptată este faptul că nu mai trebuie, în principiu, să meargă separat la fiecare instituție pentru obținerea avizelor. Documentația este transmisă prin comisia locală de acord unic, către instituțiile care trebuie să emită avizele, ceea ce ar trebui să simplifice procesul. Codul introduce și mecanisme de aprobare tacită pentru anumite avize, cu excepții în domenii precum monumentele istorice, aeronautică sau mediul.

Calea de mijloc privind autorizarea construcțiilor de la țară

Multă lume crede că singura alternativă la notificare este documentația completă, spune arhitectul, precizând că există și o a treia cale, între notificare și dosarul complet pentru anumite situații din mediul rural.

Astfel, din art. 264 și anexa la care acesta face trimitere rezultă că o variantă simplificată a proiectului pentru autorizarea construirii unei locuințe unifamiliale în mediul rural se aplică până construcțiile cu parter + mansardă și 150 mp desfășurați. Cu alte cuvinte, dacă vrei casă cu mansardă la țară, poți merge pe autorizație de construire normală, dar cu un proiect mult mai subțire, explică arhitectul Alin Ionescu.

Prin urmare, înainte de a începe proiectarea, verifici exact în ce categorie se încadrează terenul și casa dorită, ca să fie clar ce fel de proceduri trebuie urmate.

Se reduce birocrația, nu rolul celor care fac proiectul

O întrebare firească este dacă noile reguli vor însemna și scăderea cheltuielilor pentru beneficiarii care urmează proceduri simplificate. Potrivit arhitectului Ionescu, simplificarea vizează în primul rând drumul administrativ, fără legătură cu valoarea proiectării. Proprietarul ar urma să plătească taxe mai mici și să piardă mai puțin timp cu avizele și cu drumurile între instituții, însă rolul arhitectului rămâne esențial.

Într-un sistem în care procedurile sunt mai simple, contează și mai mult un proiect bine gândit: o casă adaptată terenului, nevoilor familiei și modului în care aceasta va fi folosită. Un proiect bun poate însemna și o suprafață optimizată, iar mai puțini metri pătrați inutili înseamnă costuri mai mici de construcție și întreținere.

“Răspunderea arhitectului este mai mare acum. Valoarea adevărată a unui specialist în arhitectură nu stă în scrierea documentației și alergătura pentru acte, ci în realizarea unui concept de arhitectură valoros, personalizat pe nevoie tale și pe stilul tău de viață, cu suprafața optimizată, adică fără metri pătrați pierduți pe care să-i plătească beneficiarul degeaba în execuție”, adaugă arhitectul Ionescu.

Sunt acum cinci tipuri de certificat de urbanism

Noul CATUC nu mai tratează certificatul de urbanism ca pe un document generic, ci stabilește mai multe categorii, în funcție de scop. Printre acestea se află certificatele pentru informare, operațiuni cadastrale, construire sau desființare, lucrări inginerești și construcții cu caracter special. Pentru cei care vor să construiască o casă, este important să solicite certificatul corespunzător scopului proiectului.

Certificatul de urbanism pentru construire sau desființare ar urma să fie emis în cel mult 15 zile lucrătoare, termen redus la jumătate față de vechile prevederi legale (30 de zile).

Totodată, certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a noului CATUC își păstrează valabilitatea, potrivit regulilor tranzitorii.

Apare autorizația de regularizare pentru construcțiile fără acte

Noul cod de urbanism introduce și o procedură nouă privind construcțiile realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construcție emise de primărie, astfel încât ele să poată intra în legalitate.

Autorizația de regularizare poate fi emisă numai dacă sunt respectate concomitent regulile de urbanism, cerințele de calitate în construcții, normele de mediu și celelalte condiții legale. Totodată, siguranța construcției trebuie demonstrată prin expertize tehnice realizate de specialiști atestați. Parcurgerea procedurii nu garantează însă autorizarea ei.

Potrivit arhitectului Ionescu, dacă expertiza găsește probleme care se pot repara, primăria poate cere lucrări de aducere la conformitate sau desființarea parțială a unor elemente. Deci nu e „trece sau nu trece”, este de multe ori „trece după ce faci ce ți se cere”, adaugă el.

Dacă respectiva construcție nu se poate conforma cerințelor primăriei, autoritatea locală majorează impozitul pe clădire cu 100% pentru clădirile neregularizate. După împlinirea termenului, autoritățile pot desființa lucrările și recuperează cheltuielile de la proprietar ori sunt obligate să ceară instanței desființarea construcției, iar hotărârea de desființare devine titlu executoriu.

Mai multă digitalizare și mai mult control

Noul cod prevede ca o parte importantă a procedurilor să se mute în mediul digital. Este prevăzută utilizarea unei platforme naționale pentru documentele de urbanism și autorizare, precum și a unui geo-portal care să ofere acces la informații urbanistice. Documentațiile aprobate, proiectele și documentele legate de recepție vor putea fi urmărite mai ușor, iar construcțiile vor fi înregistrate în Registrul Național al Construcțiilor, platformă aflată în dezvoltare.

Arhitectul Alin Ionescu arată că această metodă va permite controlul asupra a ceea ce se construiește și a modului în care acest lucru se întâmplă. Se vede cine a construit ce, când și ce lipsește. O construcție care nu ajunge în cartea funciară este o construcție pe care nu o poți vinde, adaugă el.

Pentru proprietar, mesajul este simplu: nu este suficient să ridici casa, trebuie să existe și documentele care demonstrează că a fost construită legal pentru a fi înscrisă în cartea funciară.

Termenul de 65 de zile este posibil, dar nu mereu probabil

Una din așteptările publice după apariția noului CATUC este reducerea la 65 de zile a timpului pentru autorizare. Arhitectul atrage însă atenția asupra faptului că această durată este o estimare a Ministerului Dezvoltării, nu un termen unic scris în codul de urbanism.

În lege există termene distincte pentru diferitele etape: certificatul de urbanism este emis în cel mult 15 zile lucrătoare, avizele de la comisia de acord unic în 30 de zile, iar autorizația de construcție tot în 30 de zile. Adunate, dau mai mult de 65, iar asta în ipoteza fericită a unui dosar complet din prima, fără nicio cerere de completare. Vestea bună: nu mai umbli tu pe la fiecare operator, explică arhitectul Ionescu, referindu-se la cazurile în care dosarul trebuie completat de către beneficiar cu informații neincluse inițial în actele depuse. 

Ce nu se schimbă? Regulile urbanistice locale rămân obligatorii

O procedură mai simplă nu înseamnă că putem construi orice și oriunde, ci doar că avem un drum mai scurt până la ridicarea în legalitate a construcției. Normele locale de urbanism rămân esențiale și trebuie respectați în continuare indicatorii urbanistici, precum procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT), retragerile față de limitele terenului, regimul de înălțime, condițiile privind materialele și celelalte reguli aplicabile zonei.

Noul CATUC are aproape 600 de articole a intrat în vigoare la două săptămâni de la publicare, aducând prevederi care atrag sarcini și responsabilități reașezate pentru autoritățile locale, cele care emit autorizațiile de construcție. Primăriile au 45 de zile de la publicare să-și constituie comisiile necesare și au termen până la 31 decembrie 2026 să-și revizuiască regulamentele.

Până se așază lucrurile, este posibil să mai dureze puțin, mai apreciază fondatorul Inhabit Studio.

Unele primării din țară – printre care cele din București și Câmpina – au anunțat deja că suspendă momentan primirea unor noi documente de autorizare, pentru a pune la punct formularele sau alte elemente necesare implementării noilor prevederi legale.

Pe ansamblu, noul cod promite mai puțină birocrație și mai multă digitalizare, dar nu elimină responsabilitatea celor care construiesc. Pentru proprietar, cea mai bună abordare rămâne să verifice de la început situația terenului și să lucreze cu specialiști care cunosc noile reguli. În felul acesta, procedura poate fi mai rapidă, fără ca siguranța sau calitatea casei să fie sacrificate.