Ce trebuie să știi când cumperi casă: acte, termen de achiziție, pașii după mutare

Cumpărarea unei locuințe este una dintre cele mai importante decizii din viața oricărui om. Emoția momentului se împletește cu aspecte tehnice, juridice și financiare care, dacă nu sunt bine gestionate, complică inutil procesul. De aceea, trei aspecte esențiale trebuie lămurite din start: actele necesare, timpul real al procesului și obligațiile cumpărătorului după finalizarea tranzacției.

Actele obligatorii pe care trebuie să le prezinte vânzătorul

Primul pas către o achiziție sigură este verificarea actelor proprietății. Deși toată lumea știe că trebuie “să fie actele în regulă”, puțini cumpărători știu exact ce presupune acest lucru. Iulian Radu, consultant la RE/MAX Champions Brașov, spune că „cele mai importante acte pe care cumpărătorul trebuie să le verifice înainte de oferta pentru locuința identificată ca țintă sunt titlul de proprietate, extrasul de carte funciară, RLV (schița proprietății) și cartea de identitate a proprietarului”.

Aceste patru documente sunt esențiale pentru validarea dreptului de proprietate și pentru a înțelege exact ce cumperi: suprafața reală, intabularea, eventualele sarcini și identitatea proprietarului.

Există și alte documente utile sau obligatorii în faza finală, cum ar fi certificatul energetic, RLV-ul actualizat, acte de succesiune (dacă e cazul), avize de la asociația de proprietari pentru apartamente, însă verificarea celor patru acte de bază este punctul zero al oricărui proces.

Cum le poate verifica un cumpărător? Iulian Radu recomandă două variante sigure: „Cel mai ușor și sigur este să meargă cu copii ale documentelor la un notar și să îl roage să îl ajute cu o opinie. Un agent imobiliar cu experiență poate ajuta la fel de bine.”

Un notar poate confirma autenticitatea actelor și poate identifica rapid probleme care nu sunt vizibile pentru un nespecialist, cum ar fi intabulări greșite, succesiuni incomplete, sarcini ascunse, proprietăți cu mai mulți coproprietari etc. Un agent experimentat, pe de altă parte, poate verifica actele și situația juridică direct din teren, fiind obișnuit cu astfel de situații.

Cât timp trece, de obicei, de la alegerea imobilului până la cumpărarea lui?

Aici părerile se unesc într-o concluzie clară: depinde exclusiv de cât de bine este pregătit imobilul din punct de vedere juridic. Ioana Porumb, fondatoarea Ioana Porumb Real Estate Cluj, spune că, „dacă imobilul este pregătit pentru vânzare din punct de vedere juridic, lucrurile merg repede și, în una-două zile, se poate semna contractul de vânzare-cumpărare.”

Un imobil “pregătit” înseamnă să aibă acte actualizate, extras de carte funciară fără sarcini, succesiuni finalizate, coproprietari disponibili și documentație cadastrală în regulă. De asemenea, notarul trebuie să poată elibera un extras de informare “curat”, adică fără popriri, litigii sau interdicții.

La polul opus, procesul se poate complica atunci când apar blocaje juridice. „Dacă imobilul nu este pregătit, dacă lipsesc acte, sunt sarcini înscrise în extras sau lipsește succesiunea, procesul devine unul extrem de anevoios. Practic nu poți să vinzi dacă nu ai actele în regulă”, mai spune Ioana Porumb.

Ce poate prelungi procesul?

• succesiuni care trebuie deschise sau finalizate
• popriri sau executări silite care trebuie eliminate
• lipsa cadastralului sau neconcordanțe între acte și situația reală
• intabulări greșite
• coproprietari greu de contactat sau plecați din țară

În aceste situații, procesul de vânzare – cumpărare poate dura de la câteva săptămâni la câteva luni, în funcție de disponibilitatea proprietarului de a rezolva problemele și de complexitatea lor.

Ce ai de făcut după ce ai cumpărat imobilul?

Mulți cumpărători cred că, odată semnat contractul de vânzare-cumpărare, procesul s-a încheiat. În realitate, mai sunt câțiva pași importanți, obligatorii și, uneori, cu termen limită. „După predare, ai 30 de zile să mergi la direcția de taxe și impozite unde este arondat imobilul și să îl înscrii pe rolul fiscal”, spune Ioana Porumb. Această procedură este necesară pentru stabilirea impozitului anual și pentru a demonstra autorităților că ești noul proprietar.

Pe lângă aceasta, va trebui să închei contracte pe numele tău cu furnizorii de energie electrică și gaz, în raport de situație. Este necesar să te treci și pe la asociația de proprietari, unde să apari cu numărul de persoane care vor locui permanent acolo. „În final, poți să te bucuri de noua locuință,”, spune Ioana Porumb.

Cumpărarea poate fi rapidă și simplă sau anevoioasă și imprevizibilă

Achiziția unei locuințe poate fi un proces rapid și simplu sau, dimpotrivă, anevoios și imprevizibil. Diferența o face pregătirea juridică a imobilului și atenția cumpărătorului la detalii. Verificarea actelor de bază, consultarea unui notar sau a unui agent imobiliar cu experiență și parcurgerea pașilor post-achiziție reprezintă coloana vertebrală a unei tranzacții sigure.

Transparență, verificare și precauție sunt cuvintele de ordine. Iar după ce toate acestea sunt în regulă, tot ce rămâne este bucuria începutului într-o casă nouă.